每经记者|张静 每经编辑|贺娟娟 元宝枫资本
苏陕国际金融中心，这座矗立在西安浐灞河畔十年之久的超高层双子塔，终于走到了命运的十字路口。
近日，一则司法拍卖公告出现在阿里资产平台，标志着这座西安“地标级”楼宇破产资产处置进入倒计时。
公告显示，“苏陕国际金融中心”的土地及在建工程，以7.48亿元的评估价起拍，拍卖时间定于2026年1月5日。
从承载区域金融梦想，到被列入破产资产，荒芜10年也未盘活，它像一个象征符号，记录着一个企业家登上陕西富豪榜第二的传奇，也见证了民营房企激进扩张，如何被大规模城改项目拖垮的悲剧。
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荒芜十年
2009年，当陕西中登实业集团在灞河畔取得这片60.159亩商业用地时，西安浐灞生态区才刚刚起步。
中登集团创始人宋玉庆早已不是当年那个油田修井工，在西部大开发的浪潮中，他将业务重心从上海转移到西安，赶上了一个激动人心的城市建设周期。
宋玉庆以“苏陕合作”为项目背书，想在此地复制一个金融地标，对标东部沿海城市的金融地标模式。
次年，项目正式命名为“苏陕国际金融中心”，规划为两栋超高层双子塔，总建筑面积24.78万平方米，总投资约12亿元，定位为“集银行、证券、律所等金融机构于一体的综合服务平台”。
为显示对项目的重视，中登集团在2010年2月将地块变更至陕西中登投资名下，由专一主体公司进行项目开发。
项目启动时便吸引昆仑信托4.37亿元资金介入，主体结构于2013年封顶，部分幕墙工程也同步完工。按照原计划，2015年项目应进入运营阶段，成为浐灞生态区首个投入使用的超高层金融综合体。
图源：每经记者拍摄
但现实与蓝图，并非总是完美一致。
苏陕国际金融中心可谓成败都系于中登集团，中登集团的房地产开发事业始于2001年，第一个项目是未央湖旁的美式别墅。
2003年，宋玉庆以9800万元拍得西安经开区71亩土地，被誉为 “北城第一拍” 。此后数年，中登集团在房地产领域一路高歌。
对于宋玉庆个人而言，2009年至2015年是连续7年上榜胡润百富榜的荣耀时期，2014年更是位列陕西第二。
光环之下元宝枫资本，风险已在酝酿。西安大规模城中村改造为民营房企带来了机遇，也埋下陷阱。
中登集团同时上马了十里铺、牛王庙、尤家庄、全家村等多个城改项目。这些项目投资庞大、手续复杂，需要巨额资金支持。
2014年后，西安房地产市场进入调整期，资金压力终于让中登集团难以承受。
曾考虑接盘陕西足球队的豪言壮语，如同一个标志性注脚，定格了这家公司最鼎盛时期的野心与乐观。
母公司受资金链断裂影响，自然波及苏陕国际金融中心，该城市地标项目从2014年起建设进展变得缓慢。
2016年3月，项目因债务纠纷被法院正式查封停工。此时，建筑主体结构已经完成，幕墙部分完工，内部仅完成少量砌体工程。截至2025年，项目已停工整整十年，成为西安最具代表性的烂尾楼之一。
十年间，这栋双子塔并非完全静止。2023年至2024年，由于限高因素，项目经历了一场 “拆降”手术，32至37层被拆除。
拆降面积约20250平方米，工程预算达2500万元。拆除后，建筑高度已不复最初设计的153.4米。
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7.48亿起拍
如今的中登集团早已辉煌不再。
工商信息显示，其注册资本从3亿元缩水至4250.533万元，法定代表人李红梅关联的企业仅有2家。风险数据更是触目惊心：987条司法案件、975条裁判文书、20条立案信息，实际控制人宋玉及股东沈卫定均被限制高消费。
陕西中登投资作为苏陕国际金融中心开发主体，在经历漫长破产清算程序后，于2024年12月26日被法院宣告破产。
而苏陕国际金融中心，矗立在西安浐灞河畔十年之久后，也终于走到了命运的十字路口。
根据阿里资产交易平台信息，“陕西中登投资有限公司土地使用权、苏陕国际金融中心在建工程项目及工程物资等” 将于2026年1月5日开拍。
标的物起拍价为 7.48亿元（评估价），竞买保证金未 7481万元，可售建筑面积： 206，054.75平方米（经拆降及抵债后），土地使用权至2049年9月29日，剩余不到24年。
根据拍卖信息提供的现场图片，苏陕国际金融中心的主体结构基本已经完工，外立面做了部分玻璃幕墙， 因为长久荒芜，建筑脚下杂草丛生，地面基座上已经有些斑驳。
不过，苏陕国际金融中心的地理位置很优越，记者注意到，其如今已被成片的高端酒店和企业总部大楼包围，崭新的地铁3号线从它旁边的高架桥上呼啸而过。
此次拍卖不同于以往的“自救式处置”，而是陕西中登投资破产清算后的法定程序。这意味着，若无人竞价，项目将以评估价成交，较2015年16.5亿元的投入缩水近55%。
7.48亿元的起拍价，对比247803.19平方米的规划面积，每平方米价格不足3000元。对于愿意接手的企业而言，这或许是一次抄底的机会。
值得注意的是，从政策层面看，此次拍卖背后亦是因为地方政府推动烂尾楼处置的意愿强烈。
2023年以来，西安市出台《城市更新专项规划》，将烂尾楼盘活纳入重点工作，苏陕项目所在的浐灞生态区此前启动“拆降工程”，也是在于试图降低接盘门槛。
《每日经济新闻》记者注意到，事实上，这并非苏陕国际金融中心首次寻求“重生”。2018年、2021年、2022年亦曾传出拟被接手的消息，但均以失败告终。
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潜在风险
虽然此次拍卖，苏陕国际金融中心有可能“重生”，潜在风险仍不容忽视。
产权复杂性是首要障碍。拍卖公告显示，项目中573平方米土地已转让给西安浐灞河发展有限公司，另有3套房屋（6447.63平方米）被法院裁定以物抵债，7套房产（15037.67平方米）备案在第三方名下且未注销。
同时，拍卖公告明确提示，竞买人需自行协调第三方产权过户问题，且土地剩余使用年限不足24年。此外，项目还面临手续变更、工程现状影响后期施工等风险。
“这些历史遗留问题需要逐一厘清，法律协调成本会很高，分散的产权也为未来接盘者增添了复杂因素。”房地产业内人士表示。
图源：每经记者拍摄
高昂的后续投入同样令人却步，拍卖公告显示，项目已停工多年且32-37层被拆除，可能存在影响使用、地基不均匀沉降、墙面剥落、渗水、地下室积水等情况，需竞买人自行前往进行风险评估。
这意味着，项目要达到竣工交付标准需追加资金不说，而且还要耗时，竣工之后，超高层每年亦要投入昂贵的运营维护成本。
更关键的是，国家对超高层建筑的管控日趋严格，即便作为存量项目，后续改造仍可能面临限高、能耗等政策约束。“7.48亿只是入场费，后续的资金投入和运营能力才是真正的考验。”上述人士表示。
市场环境的变化则让项目价值持续缩水。西安商办市场长期处于供过于求状态，甲级写字楼空置率常年高于20%。浐灞生态区虽金融机构集聚效应尚未形成，与西安其他金融强区存在明显差距。
此次拍卖尚未开始，最终结果也尚不得知，若拍卖成功，它将成为西安烂尾楼处置的标杆。若再次流拍，这座“城市伤疤”可能还要等待更久的救赎。
封面图片来源：每经记者张静 摄
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责任编辑：刘万里 SF014元宝枫资本
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